基本案情
原告周某與被告張某簽訂《房屋施工協(xié)議》，約定周某在張某宅基地上承建三層住房，合同總價(jià)款為330000元，工程承包范圍為包工包料，合同簽訂后，周某開始施工。周某交工后，張某裝修并入住。被告張某支付周某310000元后，以周某沒有相關(guān)建筑資質(zhì)證書，且案涉工程質(zhì)量存在大量瑕疵未按要求修復(fù)為由，拖欠20000元工程款未支付。
法院審理
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，周某承建農(nóng)村三層住宅，卻沒有相應(yīng)建筑資質(zhì)證書，根據(jù)法律規(guī)定雙方簽訂的《房屋施工協(xié)議》無效?！斗课菔┕f(xié)議》雖然無效，但案涉工程已經(jīng)完工，被告張某裝修入住，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償周某。本案經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議：原被告共同確認(rèn)被告張某尚欠原告周某工程款5000元，并當(dāng)庭支付完畢。
崤函說法
1.根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十一條、二十三條規(guī)定，農(nóng)村自建二層及以上住宅存在嚴(yán)格資質(zhì)限制：設(shè)計(jì)層面須由有資質(zhì)單位或選用通用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；施工層面須由持證單位在資質(zhì)范圍內(nèi)承建，若為個體工匠施工（房屋修繕除外），亦需辦理資質(zhì)審批。若選用無資質(zhì)或超資質(zhì)單位，所簽施工合同將因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效（參見《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第一條）。本案中，張某在自己的宅基地上建造三層住宅，由沒有相應(yīng)建筑資質(zhì)證書的周某承包施工，依據(jù)法律規(guī)定雙方簽訂的《房屋施工協(xié)議》無效。
2.建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，工程價(jià)款可參照無效合同中關(guān)于工程價(jià)款的約定進(jìn)行結(jié)算。（參見《中華人民共和國民法典》第一百五十七條、第七百九十三條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第九條、第十四條）。本案中，張某和周某簽訂的《房屋施工協(xié)議》無效，案涉房屋也未經(jīng)過竣工驗(yàn)收，但周某施工完畢后，發(fā)包人張某已經(jīng)擅自入住使用，故視為案涉房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，符合《中華人民共和國民法典》第七百九十三條“折價(jià)補(bǔ)償”情形，應(yīng)當(dāng)參照《房屋施工協(xié)議》關(guān)于工程價(jià)款的約定，計(jì)算承包人周某應(yīng)得折價(jià)補(bǔ)償款。
因本案大部分工程款已經(jīng)支付，雙方爭議不大，法院在向原、被告充分釋法明理的基礎(chǔ)上積極調(diào)解，同時(shí)照顧爭議雙方合理關(guān)切，最大限度消除訴求分歧，最終達(dá)成了調(diào)解。法院參照原合同調(diào)解支付部分工程款，既避免承包人“勞而無獲”顯失公平，又警示農(nóng)民自建房須嚴(yán)守資質(zhì)要求，使案件得到圓滿解決。
3.隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工后，很多農(nóng)民工返鄉(xiāng)都會拿出多年積蓄回到農(nóng)村建新房。但應(yīng)注意的是，農(nóng)村二層以上（含二層）自建住宅，要求設(shè)計(jì)單位和施工單位必須具備相應(yīng)資質(zhì)，因施工人員水平良莠不齊，隨意選任施工人員，不僅影響房屋質(zhì)量，更將導(dǎo)致相應(yīng)建設(shè)施工合同無效，農(nóng)民維權(quán)困難。在農(nóng)村建房，選任施工人時(shí)，一定要找有資質(zhì)的施工人進(jìn)行承建。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第一百五十七條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第七百九十三條第一款規(guī)定：建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人。
《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十一條第一款規(guī)定：在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凡建筑跨度、跨徑或者高度超出規(guī)定范圍的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建筑工程，以及二層（含二層）以上的住宅，必須由取得相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者選用通用設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。
第二十三條規(guī)定：承擔(dān)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑工程施工任務(wù)的單位，必須具有相應(yīng)的施工資質(zhì)等級證書或者資質(zhì)審查證書，并按照規(guī)定的經(jīng)營范圍承擔(dān)施工任務(wù)。在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事建筑施工的個體工匠，除承擔(dān)房屋修繕外，須按有關(guān)規(guī)定辦理施工資質(zhì)審批手續(xù)。
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第一條規(guī)定：建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百五十三條第一款的規(guī)定，認(rèn)定無效：（一）承包人未取得建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的。
第九條規(guī)定：當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別按照以下情形予以認(rèn)定：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；……（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。
第十四條規(guī)定：建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，人民法院不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。
